Договор купли-продажи земельных участков в Республике Беларусь

Земля (земли) представляют собой земную поверхность (включая почвы), рассматриваемую как компонент природной среды, средство производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственную материальную основу хозяйственной и иной деятельности. Земля как объект земельных отношений ограничена пространственными пределами государства. Земельный участок – это часть земной поверхности. Как самостоятельный объект права земельный участок имеет определенное назначение и разрешенное использование, которые определяются при предоставлении земельного участка. Подобная характеристика не подлежит самовольному изменению. Целевое назначение земельного участка – это установленные законодательством порядок, а также условия использования указанного объекта для конкретных целей в соответствии с его категорией.
Объектом государственного управления в области использования и охраны земель является деятельность в сфере землевладения, землепользования и охраны земель. Данное управление осуществляет Президент Республики Беларусь, Совет Министров Республики Беларусь, Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь, иные специально уполномоченные республиканские органы государственного управления, областные, Минский городской, городские (городов областного подчинения), районные, сельские, поселковые исполнительные комитеты в соответствии с их компетенцией. Цель государственного управления в области использования и охраны земель состоит в организации рационального, эффективного использования земель и их охраны.
Содержание договора купли-продажи представляет собой совокупность всех его условий, которыми устанавливаются и конкретизируются права и обязанности сторон. Обычно во всяком договоре купли-продажи выделяются группы условий, определяющих обязанности соответственно продавца и покупателя. К условиям, определяющим обязанности продавца, относятся: обязанности по передаче товара в надлежащий срок, в надлежащем количестве, ассортименте, качестве, надлежащей комплектности или в надлежащем комплекте, а также в надлежащей таре и упаковке; обязанность по передаче товара, на который отсутствуют права третьих лиц, а также обязанность застраховать товар, в случаях предусмотренных договором купли-продажи. Условиями договора, регламентирующими порядок принятия и оплаты товара, обязанность известить продавца о несоответствиях товара определяются обязанности покупателя.
Рассмотрев особенности договора купли-продажи земельных участков как основания возникновения правоотношения, можно сказать, что договору данного вида присущи признаки взаимности, возмездности и конcенсуальности. Отличительные особенности лежат в области формы и содержания договора. Особенностью является также наличие публично-правового элемента в регулировании частно-правовых отношений – государственной регистрации. Договоры купли-продажи земельных участков, совершенные с нарушением требований законодательства, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством. Нотариальное удостоверения сделок купли-продажи земельных участков является необязательным, однако способствует защите прав и законных интересов граждан.

1 Кодекс Республики Беларусь о земле: Кодекс Республики. Беларусь [Электронный ресурс]: 23 июля 2008 г. № 425-З Принят Палатой представителей 17 июня 2008 года Одобрен Советом Республики 28 июня 2008 года: в ред. от 26 октября 2012 г. № 432-З // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2022.
2 Шахрай, И. С. Система прав граждан на земельные участки: особенности и перспективы развития / И. С. Шахрай // Конституционные права и свободы: проблемы интерпретации и реализации в национальных правовых системах : Сборник статей международной научно-практической конференции: В трех томах, Новополоцк, 28–29 октября 2016 года / И.В. Вегера (отв. редактор). – Новополоцк: Учреждение образования «Полоцкий государственный университет». Установа адукацыі «Полацкі дзяржаўны універсітэт», 2016. – С. 316–324.
3 Овод, И. В. Соотношение понятия «земельный участок» в гражданском и земельном законодательстве / И. В. Овод, А. А. Барабошкина, Б. С. Койбаева // Наука XXI века: актуальные направления развития. – 2020. – № 1–2. – С. 554–558.
4 Белорусская юридическая энциклопедия / Белорусский государственный университет, Юридический факультет. Т. 1 : [А – И / редколлегия: С. А. Балашенко (председатель) и др.]. – 2007. – 600 с.
5 Антончик, И. Ю. Земельный участок как объект права собственности / И. Ю. Антончик // Сацыяльна-эканамічныя і прававыя даследаванні. – 2014. – № 2(36). – С. 99 – 112.
6 Шахрай, И. Земельные участки и их части как объекты земельных правоотношений / И. Шахрай // Юстиция Беларуси. – 2015. – № 11(164). – С. 50 – 54.
7 Шпигель, Н. А. О совершенствовании юридической структуры земель как объекта правового регулирования / Н.А.Шингель / / Право в современном белорусском обществе: сб. науч. тр. / Ред. кол.: В.И.Семенков [и др.]. – Минск: Право и экономика, 2007. – Вып. 2. – С. 411–419.
8 Повестка дня в области устойчивого развития [Электронный ресурс]: Организация объединённых наций. – Режим доступа: https://www.un.org/sustainabledevelopment/ru/about/development-agenda/. – Дата доступа: 01.09.2022.
9 Салтыков, К. С. Методические подходы к формированию категорий земель / К. С. Салтыков // Экономический бюллетень Научно-исследовательского экономического института Министерства экономики Республики Беларусь. – 2022. – № 5(299). – С. 45 – 52.
10 Земельное право : учебник для бакалавров / С. А. Боголюбов. – 3-е изд., перераб. и доп. – М. : Издательство Юрайт. – ИД Юрайт, 2011. – 404 с.
11 Ермолинский, П. М. Природоохранное и природоресурсное законодательство Республики Беларусь в сфере использования леса, земель лесного и водного фондов / П. М. Ермолинский // Вестник Барнаульского юридического института МВД России. – 2019. – № 1(36). – С. 74–79.
12 Водный кодекс Республики Беларусь: Кодекс Республики. Беларусь [Электронный ресурс]: 30 апреля 2014 г. № 149-З Принят Палатой представителей 2 апреля 2014 года Одобрен Советом Республики 11 апреля 2014 года: в ред. от 5 января 2022 г. № 148-З // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2022.
13 Земельное право Республики Беларусь [Электронный ресурс]: В помощь студенту. Лекции. – Режим доступа: https://studizba.com/files/. – Дата доступа: 01.09.2022.
14 Вегера, С. Г. Классификация земельных участков как объектов бухгалтерского учета / С. Г. Вегера // Вестник Полоцкого государственного университета. Серия D. Экономические и юридические науки. – 2007. –
№ 10. – С. 85 – 90.
15 Гражданский кодекс Республики Беларусь: Кодекс Республики. Беларусь [Электронный ресурс]: 7 дек. 1998 г., № 218-3 Принят Палатой представителей 28 октября 1998 года Одобрен Советом Республики 19 ноября 1998 года: в ред. от 05.01.2021 г. // ЭТАЛОН. Законодательство Республики Беларусь / Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2022.
16 Самусенко, Л. А. Земельные участки, ограниченные в обороте: проблемы правового закрепления / Л. А. Самусенко // Влияние аграрного, экологического, природоресурсного и энергетического права : Тезисы докладов международной научно-практической конференции, Минск, 26–27 апреля 2018 года. – Минск: Белорусский государственный университет, 2018. – С. 186 – 188.
17 Белов, В. А. Гражданское право. Т.2. общая часть. лица, блага, факты : Учебник для бакалавров / В. А. Белов. – 1-е изд.. – М. : Издательство Юрайт, 2013. – 1093 с.
18 Румянцев, Ф. П. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения: вопросы теории и практики. Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук / Румянцев Ф.П. - М., 2011. - 56 c.
19 Крассов, И. О. Земельное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по направлению «Юриспруденция» и специальности «Юриспруденция» / О. И. Крассов. – 4-е изд., перераб. и доп. – М. : Норма, 2012. – 607 с.
20 Красина, Е. Н. Оборотоспособность земельных участков / Е. Н. Красина, И. А. Овчинникова // Заметки ученого. – 2020. – № 6. – С. 101 –105.
21 Хнеев, О. И. Оборотоспособность земельных участков и ограничения прав на земельные участки / О. И. Хнеев // Становление и развитие права: российский и зарубежный опыт : Сборник статей по материалам Международной научно-практической конференции, Владикавказ, 01–03 октября 2017 года / Под ред. Б. Г. Койбаева. – Владикавказ: Издательство «Терек», 2017. – С. 187 –192.
22 Гражданское право: учебник : в 2 т. Т. 1. / под ред.
С.А. Степанова. – 2-е изд., перераб. и доп. – М. : Проспект, 2019. – 704 с.
23 Станкевич, Н. Г. Земельное право Республики Беларусь. Учебное пособие / Н. Г. Станкевич. – Минск: Амалфея, 2000. – 480 c.
24 Маслов, Д. Д. К вопросу об оборотоспособности земельных участков / Д. Д. Маслов // Тенденции развития науки и образования. – 2022.
– № 87 –7. – С. 74 –76.
25 Шаблова, Е. Г. Гражданское право. Гражданско-правовые договоры : учеб. пособие / Е. Г. Шаблова, О. В. Жевняк ; [под общ. ред.
Е. Г. Шабловой] ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Урал. федер. ун-т. – Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та, 2018. – 174 с.
26 Андреев, Н. В. Правовое регулирование заключения и исполнения договоров купли-продажи: особенности и проблемы /
Н. В. Андреев // Молодой ученый, 2019. – № 24 (262). – С. 171–176.
27 Безлепкин, Г. А. Формы и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества / Г. А. Безлепкин // Наука, образование и культура. – 2019. – № 10(44). – С. 43–45.
28 Правовое регулирование гражданского оборота земель [Электронный ресурс]: Право Беларусь. – Режим доступа: https://lawbook.online/pravo-belarus-zemelnoe/pravovoe-regulirovanie-grajdanskogo-oborota-61412.html. – Дата доступа: 01.09.2022.
29 Иванова, А. И. Некоторые особенности купли-продажи земельных участков / А. И. Иванова // Молодежь и XXI век – 2020 : Материалы 10-й Международной молодежной научной конференции. В 4-х томах, Курск, 19–20 февраля 2020 года / Ответственный редактор
А.А. Горохов. – Курск: Юго-Западный государственный университет, 2020. – С. 37–39.
30 Незнамова, А. А. Особенности договора купли-продажи земельных участков / А.А. Незнамова // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. – 2014. – № 5 – С. 182–185.
31 Правовое регулирование гражданского оборота земель [Электронный ресурс]: Книги для юристов. – Режим доступа: https://lawbook.online/pravo-belarus-zemelnoe/pravovoe-regulirovanie-grajdanskogo-oborota-61412.html. – Дата доступа: 01.09.2022.
32 О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним [Электронный ресурс]: Закон Республики Беларусь, 22.07.2002 г. № 133-З, в ред. от 06.01.2021 г. № 90-З// КонсультантПлюс. Беларусь / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2022.
33 Об утверждении Инструкции о кадастровых номерах земельных участков [Электронный ресурс]: Приказ Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 29.04.2011 г. № 131 // КонсультантПлюс. Беларусь / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. – Минск, 2022.
34 Минаева, А. А. Земельный участок как объект земельных правоотношений: автореф. дис. ... канд. юрид. наук / А.А.Минаева. – М., 2007. – 26 с.
35 Позднякова Е.А. Особенности заключения договора купли продажи земельного участка // Оренбург. Вестник Оренбургского государственного университета. – № 3 (122). –2011. – С. 118–123.
36 Порядок удостоверения сделок, в том числе договоров купли-продажи недвижимости [Электронный ресурс]: Белорусская нотариальная палата. – Режим доступа: https://belnotary.by/novosti/notarialnaya-praktika/svetlana-kunishnikova/poryadok-udostovereniya-sdelok-v-tom-chisle-dogovorov-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/. – Дата доступа: 01.09.2022.
37 Гудкова, Ю. В. Некоторые вопросы правового регулирования оборота земельных участков в Республике Беларусь / Ю. В. Гудкова // Журнал российского права. – 2006. – № 11(119). – С. 96–107.
38 Русакевич, И. А. Необходимость нотариальной формы договора купли-продажи жилого помещения в современных социально-экономических условиях / И. А. Русакевич // Инновации. Наука. Образование. – 2021. – № 34. – С. 1492–1496.
39 Земли сельхозназначения будут собственностью только государства [Электронный ресурс]: Sputnik Беларусь. – Режим доступа: https://sputnik.by/20220215/zemli-selkhoznaznacheniya-budut-sobstvennostyu-tolko-gosudarstva---lukashenko-1060384913.html. – Дата доступа: 01.09.2022.